Terrains à bâtir : une nouvelle réglementation pour plus de constructions

Construction : des nouvelles dispositions pour densifier les centres-villes

En supprimant le COS (coefficient d’occupation des sols), la loi Alur a pour objectif de lutter contre l’étalement des zones urbaines et densifier les centres-villes et les zones d’habitation déjà bâties. Il s’agit donc de l’un des points forts de cette loi, puisque cette mesure libère la possibilité de construire, ainsi que de diviser les terrains en parcelles. Auparavant, si l’on disposait d’un terrain de 4 000 m² soumis à un COS de 0,1, la surface constructible ne pouvait pas excéder 400 m². Désormais, il est possible de revendre ce terrain en 5 lots de 800 m² chacun, qui seront tous constructibles.

Le nouveau PLU entraîne la disparition du POS

Le COS a bel et bien disparu, mais cela ne signifie pas qu’il est possible de construire n’importe quoi sur un terrain. En effet, la loi Alur impose en contrepartie aux municipalités de créer un PLU (plan local d’urbanisme), qui définit sur chaque territoire communal les différentes zones où les types de constructions sont possibles. Cela permettra de ne plus retrouver quelques maisons individuelles en plein milieu d’une zone commerciale. Ce PLU entraîne d’aillleurs la disparition du POS (plan d’occupation des sols). Blandine Verger, avocate spécialiste du droit de l’immobilier et de l’urbanisme, explique que « le PLU est plus clair et mieux adapté. Les habitants peuvent le consulter et ainsi mieux se projeter. C’est une carte de la ville avec des zones de couleurs différentes pour chaque type d’activité : habitation, zones commerciales, industrielles, agricoles… ».

Un permis de construire reste attaquable

En théorie, les communes qui n’avaient pas créé leur PLU au 1er janvier 2016 devaient appliquer les articles L111-1 et suivants du Règlement national d’urbanisme, qui définissent les règles de gabarit et de hauteur en matière de construction, et qui permettent de maintenir des espaces verts. Mais dans la pratique, si le permis de construire est censé être délivré a priori dans les règles, il reste attaquable. Les avocats ne peuvent plus opposer un dépassement du COS, mais il reste d’autres motifs possibles de contestation, à la fois devant le tribunal administratif et devant les juridictions civiles. En effet, lorsqu’il s’agit d’un recours auprès du tribunal administratif, les avocats recherchent les causes de « petite illégalité » qui sont courantes, ou plaident que la future construction ne s’insère pas harmonieusement dans le quartier ». L’argument est souvent rejeté par les tribunaux, à moins que la ville ne s’inscrive dans le cadre d’une loi Montagne ou Littoral par exemple, ou dans celui d’associations telles que Les Plus Beaux Villages de France, afin de préserver le patrimoine et l’esthétique du site.