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Comment évaluer le prix d’un terrain ?

Terrain isolé, proche d’un centre-ville voire en ville, région très prisée ou non, de nombreux critères interviennent pour établir le prix d’un mètre carré constructible. © Fotolia
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Vous cherchez un terrain à bâtir et lors de vos visites, vous avez pu constater la disparité des prix affichés. Alors, comment déterminer le juste prix d’un terrain ? 

L’emplacement, le facteur essentiel du prix d'un terrain constructible

Face à la mer, en altitude ou encore isolé dans la forêt, l’emplacement du terrain constructible est, comme pour un appartement, un critère important pour établir son prix. La pénurie de terrains constructibles fait mécaniquement monter les prix. Mais, bonne nouvelle, depuis deux ans, les prix des terrains constructibles ont tendance à fléchir. À l’approche des villes, les prix grimpent d’autant plus qu’ils sont très recherchés, notamment en centre-ville où les terrains à bâtir sont peau de chagrin. Dans ces cas là, les prix s’élèvent au-dessus de la moyenne nationale et montent encore quand le terrain est proche des commerces, des écoles, des transports… 

Bon à savoir

En 2016, le prix moyen du m² constructible s’établissait à 79 € contre 73 en 2013. (Statistiques du ministère de l’Écologie et du Développement durable)

La surface du terrain et l’ancien COS

Avec la promulgation de la loi Alur (pour l’accès au logement et un urbanisme rénové) le 26 mars 2013, qui vise à permettre la construction de 500  000 logements par an, le droit de l’urbanisme a été repensé. Sur les 177 articles que compte la loi, 51 réforment le Code de l’urbanisme. Fini le COS (coefficient d’occupation des sols). L’article 157-IV et L.123-1-5 du Code de l’urbanisme supprime le COS et la possibilité de fixer une superficie minimale des terrains constructibles. Pour autant, si la superficie constructible d’un terrain à bâtir était un critère d’évaluation de son prix, elle reste néanmoins valable même si elle dépend désormais davantage du plan local d’urbanisme (PLU) qui limite les constructions possibles sur le territoire de la localité. Ainsi, la surface constructible peut s’entendre en emprise au sol (en mètres carrés) mais aussi en hauteur (pour faciliter la construction dans les villes et les zones très denses). Aux municipalités d’établir précisément le PLU le mieux adapté à leurs besoins et à leur région, car un grand terrain dont la surface constructible reste minime est-il intéressant ?

Bon à savoir

Selon la région, les prix sont en-deçà ou bien au-dessus de la moyenne selon le ministère de l’Écologie :

  • Île-de-France : 201 €/m².
  • Provence-Alpes Côte d’Azur : 140 € /m².
  • Bourgogne : 45 €/m².
  • Départements d'Outre-Mer : 125 €/m².
  • Normandie : 53 €/m².
  • Auvergne/Rhône-Alpes : 89 €/m².

Déterminez les atouts et les inconvénients d’un terrain

À chaque terrain ses spécificités : qualité du sol, pente minimale, orientation plein sud, protégé du vent, vue magnifique, le prix du terrain s’évalue en fonction de ses atouts. C’est d’ailleurs pour ceux-ci qu’il vous a plu. Toutes ces qualités ont un prix. Elles viennent s’ajouter à d’autres, plus techniques mais indispensables car onéreuses, comme l’accès aux réseaux du gaz, de l’électricité, de l’eau ou encore du tout-à-l’égout. Pour éviter les pièges et être certain d’avoir toutes les clés en main pour bien choisir votre terrain, effectuez plusieurs visites, posez des questions aux personnes habitant les alentours. Cela vous permettra d’apprendre qu’un aéroport ou une autoroute sera construit dans les prochaines années, ou encore que la commune a prévu d’installer des éoliennes à quelques mètres de votre terrain.