Construction : les voisins ont 5 ans pour demander la démolition de votre ouvrage

Construction : les voisins ont 5 ans pour demander la démolition de votre ouvrage

Toute nouvelle construction peut être contestée par les voisins. Même la démolition d’un ouvrage pour en reconstruire un autre à l'identique, donne droit aux voisins d’en demander la démolition durant le délai de prescription de 5 ans.

Toute nouvelle construction peut être contestée par les voisins

Vous pouvez être amené à réaliser une construction nouvelle sur votre terrain. Il peut s’agir d’une nouvelle maison que vous avez fait construire à la place d’une ancienne qui aurait été rasée, d’un garage, d’une véranda, d’une pergola, d’un mur ou d’une fenêtre quelconque. Quelle que soit cette construction, elle peut parfois entraîner des désagréments pour l’un ou l’autre des voisins, qui sont alors en droit de la contester. Ces désagréments peuvent être de différentes sortes, car les travaux en eux-mêmes entraînent des nuisances, mais la nouvelle construction peut priver les voisins de leur confort visuel, ou dévaloriser leur propre bien immobilier, etc. Ils peuvent donc agir sur ces bases et demander à la justice que la construction soit démolie.

Bon à savoir

En saisissant le juge civil, les voisins peuvent obtenir des dommages et intérêts, voire la démolition de la construction.

L’obtention d’un permis de construire n’empêche pas de contester votre ouvrage

Sachez que toutes les nouvelles constructions ne nécessitent pas forcément l’obtention d’un permis de construire, puisque celui-ci n’est requis que dans les cas suivants :

  • Lorsque la construction est de plus de 40 m² ou lorsque la création d’un niveau supplémentaire à l’intérieur du bâtiment crée une surface d’habitation de plus de 40 m² de surface plancher. Notez qu’en l’absence de PLU ou si les travaux entraînent une surface totale de la construction de plus de 150 m², ce seuil est de 20 m².
  • Lorsque les travaux entraînent un changement de destination du bâtiment.
  • En cas de modification des structures porteuses.
  • En cas de modification du volume de l’habitation lorsqu’il y a création d’une ouverture sur un mur extérieur.

Lorsque la construction nouvelle ne nécessite pas de permis de construire, les voisins qui la contestent doivent démontrer que l’ouvrage porte atteinte à leurs droits. Lorsqu’un permis de construire a été obtenu, il s’agira alors de démontrer que celui-ci est illégal : les délais n’ont pas été respectés, le dossier était incomplet, la construction ne respecte pas le PLU, etc.

Références juridiques

  • Cass. Civ 3, 28.06.1989, 87-16.661 qui dispose que l’existence d’un trouble du voisinage s’apprécie indépendamment du problème de régularité administrative de la construction.
  • Article 1382 du Code civil qui dispose que le permis de construire est toujours délivré sous réserve du droit des tiers.

Un délai de 5 ans pour contester une nouvelle construction

Sachez que si vous démolissez un ouvrage existant, comme une véranda, un garage, une pergola, et que vous construisez un nouvel ouvrage à l’identique, vous vous exposez à la contestation des voisins qui bénéficient d’un délai de prescription de 5 ans pour demander la démolition. En effet, la Cour de Cassation a estimé que contrairement à la remise en état, la démolition d’un élément et la reconstruction d’un nouvel élément, donnait la possibilité aux voisins de s’en plaindre durant le délai imparti. Ainsi, un voisin estimant être victime d’un préjudice personnel à cause de la reconstruction d’un élément comme une pergola, peut alors obtenir gain de cause et la démolition de l’élément en question peut être accordée par les juges, même si l’ouvrage initial était une construction identique.

Réferences juridiques

  • Conseil d’Etat, 11 décembre 1991, n°103.369 qui dispose qu’un voisin immédiat qui présente un intérêt personnel et direct à agir, peut engager un recours contre un permis de construire litigieux.
  • Cass. Civ 3, 9.11.2017, U 16-24.139 qui dispose que toute personne bénéficie d’un délai de 5 ans pour demander la démolition de la construction de son voisin, même après la démolition d’un ouvrage identique.