Vous faites face à une servitude non ædificandi, quels sont vos droits ?

Vous faites face à une servitude non ædificandi, quels sont vos droits ?
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Une servitude non ædificandi indique, en théorie, qu'une zone n'est pas constructible. Toutefois des délimitations sont possibles alors si vous y faites face, quels sont réellement vos droits ?

Une servitude non ædificandi interdit toute construction

En l’absence de précision conventionnelle, la servitude non ædificandi doit s'entendre comme l'interdiction de toute construction, que celle-ci se situe sur le sol, en surplomb du terrain ou en sous-sol. Cette dernière suppose l'existence de deux biens : le fonds dominant (terre qui permet la construction d'une servitude) et le fonds servant (parcelle à laquelle s'applique la servitude). Ainsi, le propriétaire du fonds servant n’a ni le droit de construire ni le droit de dresser des plantations sur un certain périmètre. Il peut délimiter plus précisément la servitude d’un commun accord avec le propriétaire du fonds dominant en termes d’emplacement, de nature, de finalité des constructions interdites etc.

Bon à savoir

Lorsque la servitude non ædificandi est édictée par un plan d'urbanisme, tout litige doit être porté devant le Tribunal administratif. Si l'affectation de la zone dépend du plan local d'urbanisme (PLU), c'est ce dernier qui précise les interdictions et auquel il faut se référer.

En cas de violation, il est possible d'exiger une démolition

La servitude non ædificandi est instituée dans l'intérêt du fonds dominant. En règle générale, elle a pour fonction de permettre une vue, une aération, un ensoleillement ou de préserver l'environnement. En cas de violation d’une servitude non ædificandi, le fonds dominant peut exiger la démolition des constructions. Attention, le transfert de propriété comme la mise en location des fonds ne constituent pas des causes d’extinction de la servitude. La servitude suit le bien en quelque main qu’il se trouve. En cas de vente du terrain, l’existence de la servitude doit être expressément mentionnée dans l’acte de vente.

Références juridiques

  • Article 689 du code civil
  • RM n° 24015 publiée au JO AN du 28/10/2008