Construire votre maison : pensez à bien respecter les règles d’urbanisme

Construire votre maison : pensez à bien respecter les règles d’urbanisme
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En matière d’urbanisme, le permis de construire est le seul document vous permettant d’entamer la construction de votre maison. Mais son obtention ne s’improvise pas et vous impose d’accorder une grande attention aux règles locales d’urbanisme !

Quelques précautions élémentaires avant l’achat d’un terrain

Avant toute transaction, la simple prudence vous commande de vérifier les éventuelles allégations du vendeur en sollicitant, en mairie, un certificat d’urbanisme dit « général » ou « ordinaire ». Ce précieux document vous renseignera utilement sur le régime juridique du terrain (constructible, agricole…), sur les taxes et raccordements à prévoir ainsi que sur les éventuelles limites à votre futur droit de propriété (existence d’une servitude ou d’un droit de passage, par exemple).

Si votre chantier est déjà bien défini, vous pourrez même soumettre un premier dossier en même temps, pour obtenir ainsi un certificat d’urbanisme « pré-opérationnel » qui contiendra une première appréciation des autorités sur votre projet.

Quel texte s’applique à mon terrain ?

Au-delà même du certificat, il sera intéressant d’examiner en détail les documents généraux d’urbanisme en vigueur dans votre localité. Le plan local d’urbanisme (PLU), s’il existe, est un trésor d’informations puisqu’il vous renseignera sur les contraintes d’utilisation des sols, répartis par zones, ou encore sur la superficie ou la hauteur maximale des constructions. Sinon, c’est le plan d’occupation des sols (POS) qui s’applique : attention car dans ce cas, le critère du coefficient d’occupation des sols (COS), soit la proportion de mètres carrés constructibles sur un terrain, est toujours d’actualité et il faudra donc composer avec ! Enfin, et à défaut de tout le reste, votre construction sera soumise au règlement national d’urbanisme (RNU).

Les plans d'occupation des sols bientôt caducs

Selon les chiffres du ministère du Logement, près de 7500 plans d’occupation des sols (POS) étaient encore en vigueur au 1er janvier 2013, alors même que la loi ALUR prévoit leur caducité à compter du 31 décembre 2015. Au-delà de cette date, ne vous fiez donc pas à un tel document pour définir votre projet immobilier.

Urbanisme : attention, de nombreux critères peuvent être encadrés

Depuis les normes nationales les plus générales jusqu’aux dispositions pointues d’un PLU ou d’un règlement de lotissement, gardez à l’esprit que les règles d’urbanisme sont susceptibles de s’appliquer à n’importe quel élément majeur ou mineur d’une construction. On peut citer notamment la distance minimale entre la façade et la limite de propriété, la longueur de cette façade, la hauteur maximale de la construction, le matériau de construction, la hauteur ou le type de clôture, etc. Certaines municipalités n’hésitent pas, par ailleurs, à instaurer des normes esthétiques draconiennes, notamment s’il s’agit d’assurer l’harmonie architecturale d’un centre-ville historique.

La construction d’une maison neuve vous soumet à des réglementations d’urbanisme nombreuses et complexes. Recourir aux services d’un architecte ou d’un promoteur vous permettra heureusement d’aplanir les difficultés.

Les points clés à retenir

  • Le certificat d’urbanisme est le sésame incontournable avant l’achat d’un terrain pour construire.
  • Il vous précisera la nature des textes applicables, que vous pourrez donc consulter dans un second temps.
  • Du style de clôture au tuilage du toit, tout peut être réglementé alors prudence.