Les 8 étapes indispensables pour faire construire votre future maison individuelle !

Les 8 étapes indispensables pour faire construire votre future maison individuelle !

C’est parti, vous avez décidé de faire construire votre maison. Mais que vous optiez pour l'auto-construction ou que vous confiez votre projet à un constructeur, de nombreuses étapes restent à franchir avant de recevoir les clés de votre nouveau nid douillet. 

1- Le choix du terrain est primordial

Le choix de l’emplacement de votre terrain est primordial. C’est lui qui déterminera votre qualité de vie (proximité des écoles, commerces, transports, espaces verts, etc.) et la valeur de votre logement. Ces deux critères doivent impérativement être pris en compte dans l’optique d’une future revente. Le choix du terrain aura des incidences sur l’implantation de la maison et les plans. Nous vous conseillons donc de prendre le temps d’analyser tous les avantages et inconvénients du terrain et de veiller à la qualité du sol. N’hésitez pas à demander le Certificat d’Urbanisme du terrain auprès de la Mairie, qui le délivre gratuitement dans un délai maximum de 2 mois. Pour trouver le terrain idéal, n’hésitez pas à éplucher les annonces, que ce soit sur Internet (pensez à Construire !), chez les notaires ou encore dans les agences immobilières.

Bon à savoir

Comptez entre 5 000 € et 15 000 € pour viabiliser un terrain.

2- L’étude préalable : une étape à ne pas négliger

Même si elle n’est pas obligatoire, l'étude du terrain et du sol est fortement recommandée, afin de vous assurer que votre future maison ne risque pas de s'affaisser. Le schéma d'implantation permet notamment de définir l'emprise au sol de la future construction en fonction du relief, des limites de propriété ou encore des réseaux d'eau ou d'électricité. Ces critères doivent impérativement respecter le PLU (Plan Local d'Urbanisme), qui définit le COS (Coefficient d'Occupation des Sols) de chaque parcelle du cadastre. A noter que certains constructeurs de maisons individuelles réclament cette étude car leur assurance professionnelle les y oblige. Par la suite, l’étude des caractéristiques de la construction aura pour objectif de vérifier que la maison respecte les codes d’urbanismes locaux, ainsi que les différentes normes en vigueur.

Bon à savoir

Lors de l'achat du terrain, un ESRIS (État des servitudes « risques » et d'information sur les sols) est obligatoirement remis.

3- Le financement de votre projet

La construction d’une maison nécessite un capital de départ auquel s’ajoute généralement un crédit immobilier. Il faut compter 10 % d’apport personnel minimum et 33 % de taux d’endettement maximum. Pour financer votre projet, vous pouvez vous adresser à votre banque, à un courtier en crédit immobilier ou encore à votre constructeur. Au moment de demander un emprunt, un bon dossier repose notamment sur un emploi stable et l’absence de découvert. Gardez à l’esprit que la construction d’une maison individuelle coûte généralement plus cher que prévu. En effet, des frais viennent s’ajouter, comme les assurances, le bornage du terrain, l’évacuation des terres excédentaires ou encore le raccordement au réseau électrique si la parcelle choisie est éloignée du centre-ville.

4- Le choix du constructeur pour construire votre maison

Si vous n’avez pas opté pour l’auto-construction, vous allez devoir trouver un constructeur pour réaliser votre projet. Il est fortement conseillé de faire appel à un constructeur affilié à un syndicat professionnel tel que la LCA-FFB (Constructeurs et Aménageurs de la Fédération Française du Bâtiment) ou la FFACB (Groupements et Coopératives d’Artisans du Bâtiment), dont les travaux sont réglementés par le Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI). Cela vous garantit une sécurité sur le prix (ferme et définitif) et la réalisation (délai convenu). A noter que la souscription de l’assurance Dommages-Ouvrage est obligatoire. Concernant le contrat en lui-même, vous disposez d’un délai de rétractation de 10 jours à compter du lendemain de la 1ère présentation du contrat, envoyé en lettre recommandée avec accusé de réception.

Chiffre clé

Pour financer votre projet, 10 % d’apport personnel minimum et 33 % de taux d’endettement maximum sont nécessaires.

5- L’obtention du permis de construire

Si vous faîtes appel à un constructeur, c’est lui qui se chargera d’effectuer les démarches nécessaires à la délivrance du permis de construire. Dans le cas contraire, ce sera à vous de vous en occuper. Pour cela, vous devrez déposer un dossier complet comprenant de nombreux documents (plan du terrain, plan de masse, plan en coupe du terrain et de la construction, etc.). Sachez que vous ne pourrez pas entamer le chantier avant l’obtention du permis de construire. Une fois obtenu, veillez à ce que le permis de construire soit affiché très visiblement sur le terrain, et ce pendant toute la durée du chantier, afin de respecter l’Article R.424-15 du Code de l’Urbanisme. De plus, l’affichage du permis sur le chantier conditionne le départ du délai de 2 mois durant lequel doit s’exercer le recours éventuel d’un tiers ayant intérêt à agir.

6- Les visites de chantier

Des visites de chantier sont organisées avec votre constructeur à quelques moments clés de votre projet. Ces visites vous permettront de vérifier que le planning de construction préalablement établi est bien respecté ou de constater d'éventuelles malfaçons. Si vous souhaitez visiter davantage le chantier de votre maison, il est conseillé d’en faire la demande au constructeur. N’hésitez pas à prendre des photos au cours de vos différentes visites : certains défauts peuvent ne pas être constatés à première vue. Dans le cas où vous estimez que le constructeur ne respecte pas les délais prévus, sachez que le contrat CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle) vous protège. Des pénalités seront dues par le constructeur, en fonction de l’ampleur du retard. Vous serez également protégé en cas de malfaçons constatées.

Architecture : des règles à respecter

Il est possible que l'architecture soit limitée par la commune à certains styles de construction ou que le nombre d'étages, la hauteur ou encore le type de toiture soient encadrés.

7- La réception des travaux

La réception des travaux s’effectue à l’achèvement de la construction. C’est le moment où vous devrez vérifier que la maison livrée est conforme à ce qui était prévu. Vous avez le choix d’être assisté par un professionnel. Si vous décidez de réceptionner les travaux seul, la loi vous accorde un délai supplémentaire de 8 jours pour émettre des réserves : une retenue de garantie de 5 % du prix pourrait s’appliquer jusqu’à ce que les réserves émises soient levées. La réception est formalisée par un procès-verbal de réception qui acte le transfert de garde. Par la suite, la DAT (Déclaration d’achèvement des travaux) est à adresser par vos soins à la Mairie dans les 8 jours qui suivent la clôture du chantier. Ce document sert à préparer le certificat de conformité qui vous sera adressé par la municipalité dans les 3 mois suivant la réception de la DAT. 

Construction : les garanties qui vous protègent

La remise des clés constitue le point de départ des délais au cours desquels les différentes garanties prévues au CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle) pourront être actionnées.

8- Et après les travaux ?

Pour être plus serein après la livraison, informez-vous sur les garanties et assurances proposées. En plus de la garantie « dommages-ouvrage », 3 garanties essentielles sont prévues par le Contrat de Construction de Maison Individuelle : la garantie décennale, la garantie de parfait achèvement et la garantie biennale. La première, qui dure 10 ans à compter de la réception des travaux, oblige le constructeur à faire réparer tous les dommages qui compromettraient la solidité de la maison et de sa structure, ou la rendraient inhabitable. La seconde oblige le constructeur à réparer toutes les malfaçons survenues au cours de l'année suivant la réception des travaux. La troisième impose de procéder au remplacement de tout équipement défectueux au cours des 2 années qui suivent la réception des travaux.

Check-list pour construire sa première maison