Votre terrain est devenu non constructible : que faire ?

Votre terrain est devenu non constructible : que faire ?
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Vous avez acheté un terrain constructible pour bâtir votre future maison... Mais voilà les règles d'urbanisme ont changé et votre parcelle est devenue inconstructible. Tout n'est pas perdu, des recours sont possibles.

Votre terrain est devenu non constructible, de quoi s’agit-il ?

Tout d’abord, commençons par nous pencher sur les critères qui rendent un terrain constructible. On estime qu’un terrain est constructible lorsqu’il remplit un certain nombre de conditions. Cela implique que le terrain doit être :

  • physiquement apte à supporter une construction : notamment en prenant en compte la capacité du sol à soutenir le poids et les charges d’une construction.
  • viabilisé : on entend par là que le terrain doit pouvoir être raccordé ou raccordable à une ou plusieurs voiries permettant l’accès du trafic automobile nécessaire pour établir la construction envisagée, et par la suite aux réseaux collectifs (eau, électricité, téléphone, gaz…)
  • juridiquement autorisé à recevoir la construction envisagée : il existe un certificat d’urbanisme applicable à chaque terrain, qui détermine sa constructibilité ou sa non constructibilité. Ce document peut être modifié à tout moment et venir réduire ou supprimer la constructibilité du terrain.

Sachez que ces critères sont cumulatifs, et si l’un ou l’autre comporte une faille, le terrain devient alors non constructible. Concrètement, les raisons pour que le plan local d’urbanisme (PLU) ou le plan d'occupation des sols(POS) rende un terrain inconstructible sont diverses : sécurité, salubrité, lieu classé zone naturelle, protection du site, projet d’intérêt général etc.

Conseil de pros

Les modifications des certificats d'urbanisme sont très fréquentes et rapides. Si vous venez d’acquérir un terrain, construisez votre maison rapidement, n’attendez pas trop longtemps car il n’est pas rare de se retrouver dans l’impossibilité de réaliser ce projet quelques mois seulement après avoir acquis le terrain.

Pouvez-vous contester le caractère inconstructible de votre terrain ?

Dès lors que vous êtes concerné par une décision ayant un impact sur la constructibilité de votre terrain, vous pouvez bien-sûr contester cette décision. Pour cela, plusieurs possibilités s’offrent à vous :

  • Si votre terrain est devenu inconstructible du fait de la révision ou de la modification du PLU ou du POS, vous pouvez vous y opposer au moment de l’enquête publique. Vous en serez d’ailleurs obligatoirement informé. Dans ce cas, votre contestation devra être soumise au maire de votre commune.
  • Si votre terrain est devenu inconstructible suite à un arrêté qualifiant une opération de « projet d’intérêt général », vous pouvez porter votre recours devant le juge administratif.
  • En revanche, vous porterez votre recours devant le juge judiciaire dans le cadre d’une procédure de préemption, ou en cas de vente entachée d’un vice de consentement. Cela signifie, par exemple, le cas où vous auriez acheté votre terrain sur les conseils de votre notaire en croyant qu’il était constructible, alors que votre notaire était en mesure de vous informer du caractère inconstructible du terrain.

Votre terrain a le statut de « constructibilité limitée », qu’est-ce que cela signifie ?

Le concept juridique de « constructibilité limitée » s’applique dans les communes ne disposant pas d’un PLU ou d’une carte communale. Concrètement, aucune construction ne peut être autorisée en dehors des parties urbanisées. En revanche, le conseil municipal peut autoriser certaines constructions à l’issue d’une délibération, lorsque l’intérêt de la commune le justifie, afin notamment d’éviter une diminution du nombre d’habitants dans la commune. Dans ces cas-là, la mairie est la seule à pouvoir prendre la décision d’accorder ou non l’autorisation de construire.

Références juridiques

  • Article L. 123-13 du code de l’urbanisme portant sur les possibilités d’engager une procédure de modification du statut d’un terrain.
  • Article L. 111-1-2 du code de l’urbanisme portant sur la constructibilité limitée.
  • Article R. 443-2-1 du code de l’urbanisme portant sur la demande de permis d’installer durablement une caravane ou un mobile home. ​

Pouvez-vous installer des équipements sur un terrain non constructible ?

Si votre terrain est devenu inconstructible, vous n’êtes pas pour autant tenu de le maintenir intact. En effet, vous pouvez parfaitement installer une ou plusieurs tentes, car elles ont un caractère purement mobilier et ne constituent pas une construction. Elles ne sont donc soumises à aucune condition ou autorisation quelconque.

En revanche, concernant les « mobile home » et les caravanes, il s’agit d’étudier la réglementation au cas par cas. En effet, lorsqu’ils perdent leur caractère de mobilité et qu’ils sont amenés à stationner dans un endroit défini, ces habitations requièrent une autorisation de la commune pour pouvoir s’installer à demeure sur votre terrain. Attention, cette autorisation est totalement décorrélée de la non constructibilité du terrain. Une telle installation n’est donc pas interdite d’emblée, il suffit d’obtenir l’autorisation de la mairie.

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Votre terrain est devenu inconstructible. Peut-il redevenir constructible ?

Un terrain n’est ni constructible ni inconstructible ad vitam æternam. En effet, il existe des processus de révision et de modification pour rendre constructible des terrains qui ne l’étaient pas. Dans l’absolu, il est possible d’envisager que le terrain redevienne constructible s’il remplit les conditions suivantes :

  • Il ne doit pas changer les orientations définies par le projet d’aménagement et de développement durable.
  • Il ne doit pas réduire un espace boisé classé, une zone agricole ou une zone naturelle et forestière.
  • Il ne doit pas entraîner un risque de nuisance.

Quoiqu’il en soit, lorsqu’une procédure de révision est envisagée par le maire ou par le préfet, le projet est toujours soumis à une enquête publique dont vous êtes informé et durant laquelle vous pouvez donner votre opinion, oralement ou par écrit auprès du commissaire-enquêteur. Ce dernier est en mesure d’organiser une réunion publique avec l’accord du maire, et c’est à ce moment que vous pouvez légitimement vous manifester.

Les points clés à retenir

  • Il existe un certain nombre de critères techniques et juridiques cumulatifs qui rendent votre terrain constructible. Si l’un de ces critères n’est pas respecté, votre terrain devient non constructible.
  • Vous avez la possibilité de contester la décision qui a rendu non constructible votre terrain, auprès de la mairie, du juge administratif ou du juge judiciaire selon le cas.
  • Le caractère constructible d’un terrain est très relatif. Un terrain peut facilement et rapidement devenir non constructible et vice-versa.
  • Si votre terrain est inconstructible, vous avez toujours la possibilité d’y installer une tente, en revanche l’installation d’une caravane ou d’un mobile home nécessite l’autorisation de la mairie.